昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例
(2021年12月30日昆明市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十一次會(huì)議通過,2022年3月25日云南省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議批準(zhǔn))
目 錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第三章 物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備
第四章 前期物業(yè)
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,促進(jìn)社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人,按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、部門協(xié)同、屬地管理、協(xié)商共建的原則,將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系。
第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則,維護(hù)市場(chǎng)秩序,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。
開展物業(yè)管理活動(dòng),應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個(gè)人信息。
第五條 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,促進(jìn)智能化建設(shè)與物業(yè)管理深度融合,提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。
第六條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),將物業(yè)管理納入本市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,部署推進(jìn)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)按照屬地管理原則組織轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處和有關(guān)部門,履行管理職責(zé),統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
第七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):
(一)制定并組織實(shí)施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作;
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開展轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的管理;
(四)建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系;
(五)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái);
(六)會(huì)同市發(fā)展改革部門監(jiān)管物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制;
(七)指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范。
縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):
(一)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng);
(二)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的管理;
(三)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、確認(rèn)物業(yè)服務(wù)人用房和業(yè)主委員會(huì)用房等事項(xiàng)。
第八條 發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸、衛(wèi)生健康、應(yīng)急、審計(jì)、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、城市管理、消防等相關(guān)部門按照各自職責(zé),依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第九條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處履行以下屬地管理職責(zé):
(一)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選,辦理相關(guān)備案手續(xù);
(二)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作,對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn);
(三)指導(dǎo)物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)工作;
(四)參加物業(yè)承接查驗(yàn),指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
(五)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常檢查,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人履行法定義務(wù);
(六)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào);
(七)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間,負(fù)責(zé)落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急措施,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作,并給予物資和資金支持;
(八)對(duì)暫不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅物業(yè),組織實(shí)施社區(qū)居民委員會(huì)托管、社會(huì)組織代管或者居民自管;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織,依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下編制服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn),對(duì)物業(yè)服務(wù)人之間的糾紛進(jìn)行行業(yè)調(diào)解,維護(hù)物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第十一條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)依法自行管理物業(yè);
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù);
(三)提議召開業(yè)主大會(huì),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(七)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的工作;
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(九)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人可以通過社區(qū)黨組織、村(居)民委員會(huì)推薦,業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處備案。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,并履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;
(三)擬定共有部分、共有收益使用與管理辦法;
(四)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的使用;
(五)建立定期接待制度,聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督;
(六)督促業(yè)主及時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;
(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件;
(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況,每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)情況;
(九)每年公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、專項(xiàng)維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息;
(十)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十一)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合有關(guān)部門開展監(jiān)督管理工作;
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為:
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(六)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(七)與物業(yè)服務(wù)人、其他利害關(guān)系人有影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換;
(八)泄露業(yè)主信息,發(fā)布違反法律法規(guī)、社會(huì)公共秩序的不實(shí)言論、信息;
(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),并向業(yè)主公示。
被提出罷免的業(yè)主委員會(huì)成員有權(quán)向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見。業(yè)主委員會(huì)成員向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見的,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在聽取申辯意見后作出決定。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
第二十條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù),并公告其印章作廢。
第二十一條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件,或者成立確有困難的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組建由村(居)民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì),臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作,并積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)解散物業(yè)管理委員會(huì)。
第三章 物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定,綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、建設(shè)工程項(xiàng)目、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素,利于服務(wù)便利、資源共享。
第二十三條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房,滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求,具體面積按照規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的,建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值資金等方式提供;建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處統(tǒng)籌研究解決。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所屬于業(yè)主共有:
(一)物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋;
(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路,除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地;
(四)建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備;
(五)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
建設(shè)單位申請(qǐng)國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng),由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。
第二十五條 未經(jīng)業(yè)主同意,任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十六條 新建住宅建設(shè)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收之日起三個(gè)月內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位移交。
第二十七條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營單位委托,按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗(yàn)收合格,將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項(xiàng)目,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位;專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施,排除故障。
專業(yè)運(yùn)營單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造,進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施加強(qiáng)公共區(qū)域的安全監(jiān)控和管理,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品,防止所管理的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落,防止所管理的林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害。
第四章 前期物業(yè)
第二十九條 建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)人,簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》;建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前,應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》向辦理《商品房預(yù)售許可證》的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。
第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過二年,具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿,業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù);期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限,業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十二條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下,共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果,形成查驗(yàn)記錄,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,并向業(yè)主公開查驗(yàn)結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改,或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。
建設(shè)單位以及前期物業(yè)服務(wù)人,應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起三十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和承接查驗(yàn)檔案,前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全程參與并配合。縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)移交驗(yàn)收過程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
第三十三條 前期物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同發(fā)展改革部門制定等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向社會(huì)公布。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān);沒有約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第三十六條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格,擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員,具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力,有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同,就物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進(jìn)行約定。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的,雙方可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并向社會(huì)公布。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù),遵守下列規(guī)定:
(一)提供符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù);
(二)告知業(yè)主、物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè);
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,接受業(yè)主監(jiān)督,改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門;
(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的,及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志,采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告;
(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止,并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì);
(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息;
(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人職責(zé),指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類;
(九)配合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處、村(居)民委員會(huì)和有關(guān)部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第三十九條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理、日常檢查等情況和有關(guān)部門意見,采集相關(guān)信用信息,實(shí)施信用綜合評(píng)價(jià),依法依規(guī)公開企業(yè)信用記錄和星級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果,依據(jù)信用評(píng)價(jià)對(duì)應(yīng)信用星級(jí),對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管,建立聯(lián)合守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制,建立行業(yè)信用檔案,加強(qiáng)信用管理。
第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定。
物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
采取酬金制支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商,并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)下監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定限制經(jīng)營范圍和內(nèi)容,將共有收益單獨(dú)列賬,專戶存儲(chǔ),??顚S茫敿?xì)記錄收入和支出情況,并定期向業(yè)主公示,接受監(jiān)督和第三方審計(jì)。
共有收益歸全體業(yè)主所有。共有收益資金用于物業(yè)公共部位及共用設(shè)施設(shè)備維修支出,若住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的,共有收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金,剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的,雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前、業(yè)主未共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定前,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù),任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。
第四十四條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù),并且退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)告,可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助,要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間,維持正常的物業(yè)管理秩序,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。
新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)。按照約定承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第四十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí),鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人,提供水、電、氣、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月,費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人,協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定,按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得實(shí)施下列行為:
(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;
(四)違反關(guān)于社會(huì)生活噪聲污染防治的規(guī)定,制造噪聲干擾他人正常生活;
(五)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;
(六)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(七)擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位,或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;
(八)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(九)飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活;
(十)違反出租房屋管理規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生。
發(fā)生本條第一款規(guī)定行為的,利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào),業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;勸阻無效的,應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處或者有關(guān)部門報(bào)告。
第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,并配合進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;拒不改正的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
鼓勵(lì)業(yè)主將自有產(chǎn)權(quán)車位在空閑時(shí)段進(jìn)行共享。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金增值收益在扣除必要管理成本后,應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。
本市建立住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急管理制度。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第五十一條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權(quán)益的,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,或者按照管理規(guī)約的約定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用,立即搬出;拒不搬出的,縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出,情況緊急危及公共安全的,縣(市、區(qū))人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出,并妥善安置。
第七章 法律責(zé)任
第五十二條 違反本條例規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已有規(guī)定的,從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰,實(shí)行綜合行政執(zhí)法的,依法由綜合行政執(zhí)法部門實(shí)施。
第五十三條 違反本條例的規(guī)定,挪用住宅專項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十四條 國家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第五十五條 商業(yè)、酒店、學(xué)校、幼兒園等非住宅物業(yè)管理參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第五十六條 本條例自2022年6月1日起施行。