昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知（試行）
昆政辦〔2020〕56號
各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)管委會，各有關(guān)單位：
為進一步保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）以及《云南省商品房預售款監(jiān)管辦法》（云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會云南監(jiān)管局、中國人民銀行昆明中心支行第24號公告）等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強商品房預售資金監(jiān)管工作通知如下：
一、預售資金監(jiān)管范圍
本市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢區(qū)及三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)（以下簡稱“主城中心區(qū)”）辦理商品房預售許可的項目，其預售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預售房款）、支出、使用均按照本通知進行監(jiān)督管理。
二、職責分工
本市主城中心區(qū)商品房預售資金按照政府指導、銀行監(jiān)管、專戶?？畹脑瓌t進行監(jiān)管。
（一）市住房城鄉(xiāng)建設局負責對全市商品房預售資金監(jiān)管工作的監(jiān)督指導。市住房城鄉(xiāng)建設局所屬的昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處（以下簡稱“市產(chǎn)權(quán)處”）具體負責商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設、維護工作，同時負責主城中心區(qū)范圍內(nèi)預售項目的預售資金監(jiān)管工作。主城中心區(qū)屬地住建部門按本通知要求具體負責監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設進度及項目施工情況。
（二）開展商品房預售資金監(jiān)管工作的銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）應當嚴格按照《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》和《商品房預售款委托監(jiān)管協(xié)議》約定，加強對監(jiān)管項目預售資金的日常管控，履行預售資金監(jiān)管職責。對監(jiān)管項目開展不定期巡查，切實掌握監(jiān)管項目銷售情況，及時通過商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)報告監(jiān)管工作中發(fā)現(xiàn)的問題。
開展個人住房按揭貸款業(yè)務的銀行（以下簡稱“按揭銀行”）應當積極配合監(jiān)管銀行做好預售資金的交存、對賬等工作。
三、預售資金的歸集
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》，明確項目工程建設進度、項目用款計劃、預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）名稱和賬號等內(nèi)容。同一商品房預售許可項目只能委托一家監(jiān)管銀行。
（二）監(jiān)管銀行需具備資金監(jiān)管安全規(guī)范所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術(shù)條件，并與昆明市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)有關(guān)數(shù)據(jù)（資金入賬、劃轉(zhuǎn)以及按揭貸款的受理、審批、發(fā)放、拒貸、結(jié)清等信息數(shù)據(jù)）即時傳輸。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在銷售現(xiàn)場公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及市產(chǎn)權(quán)處、屬地住建部門監(jiān)督舉報電話。
（四）購房人憑商品房預售資金交款通知書，通過銀行網(wǎng)點柜臺或者商品房預售資金監(jiān)管專用POS機將首付款或一次性付款直接存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行將入賬信息即時傳輸至商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)確認首付款或一次性付款足額到賬后進行登記備案。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當授權(quán)按揭銀行在購房人的按揭貸款審批放款后10個工作日內(nèi)將款項劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，并即時將監(jiān)管賬戶變動數(shù)據(jù)傳輸至商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及按揭銀行不得以任何理由將購房人按揭貸款扣劃、轉(zhuǎn)存至非監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按時將有關(guān)款項劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動關(guān)閉該項目的網(wǎng)簽備案功能。
（六）應當納入監(jiān)管的預售資金與實際繳入監(jiān)管賬戶的資金不符時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通過商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)申請辦理賬目核對。
四、預售資金的使用
（一）商品房預售項目的預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照雙方簽訂的《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》進行監(jiān)管。在項目竣工驗收備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在預售資金中提取5%的辦公和管理支出。
（二）商品房預售資金按照?？顚Ｓ迷瓌t，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為項目預售總額的30%。重點監(jiān)管資金的使用應當結(jié)合項目工程進度和資金使用計劃，按照首次申辦商品房預售許可的形象進度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案等環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。七層及以上建筑增加“建設層數(shù)達二分之一”節(jié)點。
（三）市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預售資金實施分級監(jiān)管。
具有一級資質(zhì)且在昆明市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)項目的重點監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%。在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的，其新建、在建項目的重點監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。
（四）建設項目符合下列條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照與監(jiān)管銀行簽訂的《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》，通過商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，按節(jié)點向監(jiān)管銀行提供有關(guān)材料，申請撥付重點監(jiān)管資金：
1.完成首次申辦商品房預售許可的形象進度，須提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工、監(jiān)理單位共同出具的節(jié)點證明材料，申請使用重點監(jiān)管資金的40%。
七層及以上建筑完成“建設層數(shù)達二分之一”節(jié)點的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金的60%。
2.完成主體結(jié)構(gòu)驗收的，須提交主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗收證明，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金的70%。
3.完成竣工驗收備案的，須提交竣工驗收備案證明書，可申請使用剩余監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行終止對應項目的預售資金監(jiān)管。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時將資金支付給項目工程施工（含材料供應）、監(jiān)理單位，不得拖欠農(nóng)民工工資等款項。
（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同的，同步解除對應預售資金的監(jiān)管，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人結(jié)算退款。
五、風險項目認定和分級監(jiān)管
（一）建立市、區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，采取“區(qū)級經(jīng)常性檢查+市級不定期抽查”方式，加強日常監(jiān)督管理。對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預售項目，市、區(qū)兩級進行風險綜合研判。被列為風險項目的預售資金監(jiān)管工作由屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設局共同監(jiān)管。
（二）市住房城鄉(xiāng)建設局會同屬地政府根據(jù)項目風險研判情況劃分監(jiān)管等級。信用等級低，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的40%；因公司經(jīng)營問題導致所開發(fā)項目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的50%；停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項目預售總額的100%。
（三）一級監(jiān)管項目使用商品房預售資金時，須由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持相關(guān)材料向?qū)俚卣岢錾暾?，?jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。
六、預售資金的監(jiān)管
（一）有權(quán)機關(guān)對監(jiān)管賬戶進行凍結(jié)或者扣劃的，監(jiān)管銀行有義務證明商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時書面告知市住房城鄉(xiāng)建設局。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設局視情節(jié)輕重暫停其監(jiān)管資金撥付、關(guān)閉該項目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案功能，暫停辦理項目后續(xù)商品房預售許可證，責令限期整改，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任：
1.未在售樓處明顯位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及監(jiān)督舉報電話的；
2.未按規(guī)定及時將預售資金存入監(jiān)管賬戶的；
3.指使按揭銀行或者協(xié)同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監(jiān)管賬戶的；
4.提供虛假材料申請撥付商品房預售監(jiān)管資金的；
5.未按規(guī)定將預售資金退還購房人的；
6.因公司經(jīng)營問題導致所開發(fā)項目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次以上延期交房的；
7.發(fā)生1次拖欠農(nóng)民工工資的；
8.因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的；
9.其他變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的行為。
（三）施工總承包單位、分包單位、建設監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取預售監(jiān)管資金的，由市住房城鄉(xiāng)建設局依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任。
（四）市住房城鄉(xiāng)建設局對開展商品房預售資金監(jiān)管工作的銀行按年度實施評價，將銀行履行監(jiān)管職責的情況納入政府財政性資源分配評價體系。
監(jiān)管銀行未按《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》和《商品房預售款委托監(jiān)管協(xié)議》履行監(jiān)管職責的，市住房城鄉(xiāng)建設局通報其上級主管部門，由其上級主管部門責令整改，情節(jié)嚴重的，依法承擔相應法律責任。整改期間，市住房城鄉(xiāng)建設局暫停其承接新的商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。1年內(nèi)發(fā)生2次整改情形的，市住房城鄉(xiāng)建設局將其列入受限清單并向社會公示。列入受限清單的銀行2年內(nèi)不得承接新的商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。
（五）按揭銀行未按規(guī)定將預售資金劃入監(jiān)管賬戶，或者未即時將有關(guān)信息推送至商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損失的，由市住房城鄉(xiāng)建設局通報其上級主管部門責令整改，按揭銀行應當配合資金追繳。
七、本通知自2021年1月1日起施行，試行期2年，其他縣（市）區(qū)可參照執(zhí)行或根據(jù)實際情況制定相應實施細則。
昆明市人民政府辦公室
2020年11月26日
（此件公開發(fā)布）
《關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》（以下簡稱“《通知》”）已經(jīng)市政府第74次常務會議審議通過，于2020年11月26日印發(fā)實施。根據(jù)《昆明市行政機關(guān)政策文件解讀工作實施辦法》《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進一步做好政策文件解讀工作的通知》有關(guān)要求，為使公眾更好地知曉、理解《通知》的主要內(nèi)容，現(xiàn)解讀如下：
一、政策依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）以及《云南省商品房預售款監(jiān)管辦法》（云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會云南監(jiān)管局、中國人民銀行昆明中心支行第24號公告）等有關(guān)規(guī)定。
二、《通知》主要內(nèi)容
《通知》按照商品房預售資金的“收、用、管”這一主線條，堅持問題導向、發(fā)展導向，以保障廣大購房人合法權(quán)益為根本，在國家和省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的總體框架內(nèi)，進一步構(gòu)建和完善了我市商品房預售資金監(jiān)督管理制度體系?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容如下：
（一）關(guān)于《通知》的執(zhí)行范圍
本市五華、盤龍、西山、官渡、呈貢區(qū)及三個國家級開發(fā)（度假)區(qū)范圍內(nèi)（以下簡稱“主城中心區(qū)”）辦理商品房預售許可項目預售資金的收存、支出、使用按照《通知》進行監(jiān)督管理，其他縣（市）區(qū)可參照執(zhí)行或根據(jù)實際情況制定相應實施細則。
（二）關(guān)于納入監(jiān)管的預售資金范圍
商品房預售項目的預售資金包括：購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預售資金，應當全部存入預售資金監(jiān)管賬戶。
（三）關(guān)于職責分工
本市主城中心區(qū)商品房預售資金按照政府指導、銀行監(jiān)管、專戶?？畹脑瓌t進行監(jiān)管。
1.昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局負責對全市商品房預售資金監(jiān)管工作的監(jiān)督指導。
2.昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處具體負責商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設、維護工作，同時負責主城中心區(qū)范圍內(nèi)預售項目的預售資金監(jiān)管工作。
3.主城中心區(qū)屬地住建部門具體負責監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設進度及項目施工情況。
4.開展商品房預售資金監(jiān)管工作的銀行應當嚴格按照《商品房預售款委托監(jiān)管協(xié)議》和《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》約定，加強對監(jiān)管項目預售資金的日常管控，履行預售資金監(jiān)管職責。
5.開展個人住房按揭貸款業(yè)務的銀行應當積極配合監(jiān)管銀行做好預售資金的交存、對賬等工作。
（四）關(guān)于預售資金歸集
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當與監(jiān)管銀行簽訂《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》，明確項目工程建設進度、項目用款計劃、預售資金監(jiān)管賬戶名稱和賬號等內(nèi)容。同一商品房預售許可項目只能委托一家監(jiān)管銀行。
2.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的《商品房買賣合同》，商品房預售資金的歸集分為由購房人直接支付（定金、首付款、一次性付款）和按揭貸款兩部分：
一是針對購房人直接支付的購房款：購房人憑商品房預售資金交款通知書，通過銀行網(wǎng)點柜臺或者商品房預售資金監(jiān)管專用POS機將首付款或一次性付款直接存入監(jiān)管賬戶，經(jīng)商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)確認首付款或一次性付款足額到賬后進行登記備案。
二是針對購房人的按揭貸款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當授權(quán)按揭銀行在審批放款后10個工作日內(nèi)將款項劃轉(zhuǎn)至預售資金監(jiān)管賬戶，否則商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)將自動關(guān)閉該項目的網(wǎng)簽備案功能。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除《商品房買賣合同》的，同步解除對應預售資金的監(jiān)管，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人結(jié)算退款。
《通知》還明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在銷售現(xiàn)場公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭銀行，以及昆明市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處、屬地住建部門監(jiān)督舉報電話。
（五）關(guān)于預售資金使用
1.商品房預售項目的預售資金由監(jiān)管銀行按照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》進行監(jiān)管。在項目竣工驗收備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在預售資金中提取5%的辦公和管理支出。
2.商品房預售資金按照專款專用原則，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，監(jiān)管資金額度為項目預售總額的30%。監(jiān)管資金的使用應當結(jié)合項目工程進度和資金使用計劃，按照首次申辦商品房預售許可的形象進度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案等環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點，七層及以上建筑增加“建設層數(shù)達二分之一”節(jié)點。
3.市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預售資金實施分級監(jiān)管。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時將資金支付給項目工程施工（含材料供應）、監(jiān)理單位，不得拖欠農(nóng)民工工資等款項。
（六）關(guān)于風險項目的認定和分級監(jiān)管
1.建立市、區(qū)兩級聯(lián)動工作制度，對出現(xiàn)異常情況（如項目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預售項目市、區(qū)兩級進行風險綜合研判。
2. 市住房城鄉(xiāng)建設局會同屬地政府根據(jù)項目風險研判情況劃分監(jiān)管等級。
（1）信用等級低，1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的，列為三級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的40%；
（2）因公司經(jīng)營問題導致所開發(fā)項目（含分期開發(fā)）出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的，列為二級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的50%；
（3）停工1年以上出現(xiàn)爛尾的，列為一級監(jiān)管項目，監(jiān)管資金比例上調(diào)為項目預售總額的100%。
一級監(jiān)管項目使用商品房預售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)。
（七）關(guān)于商品房預售資金的監(jiān)管責任
加強商品房預售資金監(jiān)管是整頓規(guī)范商品房交易秩序、降低購房風險、保障購房人合法權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此《通知》專設“預售資金的監(jiān)管”部分，進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工總承包單位、分包單位、建設監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行、按揭銀行的相關(guān)責任。
（八）關(guān)于《通知》的執(zhí)行時間
自2021年1月1日起施行，試行期二年。
